您所在位置：
房企债券融资同比上升46% 融资利率最大相差5倍
作者：罗韬
[ 实际上，房企的运营和发展一环接着一环，缺乏资金保障，将无法在土地市场拓展，导致无法扩大规模，进而无法有市场话语权，从而逐渐掉队。 ]
受到融资宽松和销售减速的双重因素影响，中国地产商正在紧紧抓住这一轮融资窗口期加速融资。
“我们近期一直在和各个资金方沟通，希望进一步把握这轮宽松周期降低融资成本，目前市场上流动性相对充足，资产相对较少，因此给了我们一个融资发债的窗口期。”一位上市房企资金部负责人周洋（化名）告诉记者。
wind数据显示，今年2月以来（2月1日~3月12日），国内房地产行业境内债券融资621亿元，比去年同期（425亿元）增长46%。同期，在香港上市的内资地产商则纷纷通过发行美元债进行直接融资。
全球降息背景下的流动性宽松，让这些背负高财务杠杆的地产商暂时有了喘息的机会，融资通道进一步打通，同时获得了更低的资金成本。
融资爆发前夜
“我们发债一开始定价比较谨慎，市场询价环节发现大量投资者非常有兴趣，随之我们开始调整自己的定价，降低了成本。”一家top30融资部门人士向记者透露，言语之中，他们对后市的看法比疫情之初乐观了许多。
今年3月以来，各家房企都开始把握这一轮融资窗口期。
3月5日，泰禾集团（000732.sz）发布公告，拟面向专业投资者公开发行不超过人民币120亿元公司债券。按照计划，泰禾集团预计在3月20日的股东会议上予以过会，成为这家公司自2018年以来首次境内直接融资。受到该消息影响，泰禾集团股价在3月6日一度涨停。
3月4日，新城控股（601155.sh）发布公告，新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元（含境外等值外币），成为新城控股自b转a以来最大的直接融资额度。
此外，各个公司也通过短期融资手段，进一步补充其流动性。
3月12日，滨江集团（002244.sz）发布公告称，公司成功发行2020年度第三期短期融资券。
公告显示，本期债券发行金额3亿元，票面利率3.00%，发行期限365天。今年2月25日，滨江集团完成发行2020年度第二期金额为9亿元的短期融资券，利率定为3.24%。而在1月10日，滨江集团发行公司2020年度第一期短期融资券，实际发行总额9亿元，发行利率4%。
从滨江集团频繁发行的短期融资利率看，市场融资成本出现不断下降态势。
“全球量化宽松，资金自然需要寻找投资渠道，目前很多财务状况不错的公司也借此机会进行更多的融资。”周洋说。
华泰证券发布研报认为，地产债供需两旺归因于资金面的宽松，受益于央行逆回购操作和mlf 操作等为代表的货币政策宽松，中央加大对货币信贷支持的力度，以及多地因城施策带来调控边际宽松的预期。
不过，除了直接融资外，银行态度则暧昧了许多。
“目前银行给地产的额度还是要看监管层态度，我们暂时在这方面还是比较谨慎，并不会增加给地产输血。”一位大型股份制银行客户经理告诉记者。
另一家小型股份制银行则继续把房地产当作今年的重点拓展客户。“总的而言地产的风险还是比较低的。”这家银行知情人士告诉记者。
资金利率最大相差5倍
融资成本下降，规模房企成为直接受益者。
根据统计，绿城中国（03900.hk）、碧桂园（02007.hk）等房企今年新发型的债券票面利率较此前的品种下行200~300个基点，是目前市场上降幅最大的公司。同时，滨江集团、融创中国（01918.hk）融资成本下行范围在100~200个基点。
新城控股的公司债券就因为融资宽松，下调了利率询价区间。
3月4日，新城控股发布公告称，公司拟发行6亿元公司债券，债券分为两个品种。品种一票面利率询价区间为4.00%~6.00%，期限为3年期，附第2年年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权；品种二票面利率询价区间为4.50%~6.20%，期限为5年期，附第3年年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。
在新城控股开始询价第二天，新城控股再度公告，因簿记建档当日市场变化较为剧烈，现将品种一发行利率区间调整为3.70%~5.70%，品种二发行利率区间调整为4.20%~6.20%。
从最后的发行情况看，新城控股实际发行6亿，全部为品种一（债券简称：20新控01，代码：163239），最终票面利率为5.10%。
金地集团（600383.sh）在近期发行的两期各10亿超短期融资融券的利率分别是2.83%、2.69%，几乎是目前地产融资的新低。
不过，很多高杠杆和风险较大的中小房企过得并没有那么好。
第一财经记者梳理发现，自3月以来，有3家地产商境外美元债融资成本依旧超过10%。
3月5日，当代置业（01107.hk）发行2024年到期的1.5亿美元绿色有限票据，利率为11.95%。同一天，新力控股（02103.hk）发行2021年到期的2.8亿美元优先票据，票面利率11.75%。
在本月境外融资最高的则是景瑞控股（01862.hk），3月9日，景瑞控股增发regs、固定利率的高级无抵押票据，发行规模1000万美元，收益率12.75%。
而在今年2月末，佳源国际（02768.hk）发行额外6750万美元利率为13.75%于2022年到期的优先票据，创下近期融资成本新高。
第一财经记者不完全统计，2020年3月将有超过40亿美元地产债到期，这是2020年第二高的月度还债总额。
面临还债潮来临，部分小型房企已经出现信托逾期。
2月中旬，美好置业(000667.sz)作为借款人的“建投信托-安泉404号（杭州美好）集合资金信托计划”出现逾期，仅对产品做部分兑付。公司称受疫情影响，住宅销售回款不够，且担保方美好置业位于武汉，调拨的资金归集受疫情影响。
3月12日晚间，新华联（000620.sz）公告，鉴于“15新华联控mtn001”发生实质违约，该事项已客观触发了新华联控股有限公司2019年度第二期超短期融资券及新华联控股有限公司2019年度第三期超短期融资券的交叉保护条款约定情形。
“由于此前房地产市场一度火爆，许多激进的开发商往往在拿地资金上通过‘明股实债’等手段进一步降低拿地的自有资金，很多公司拿地自有资金仅10%，较高的杠杆面临如此而来的黑天鹅事件，进而导致资金风险。”一位帮地产公司撮合资金人士告诉记者。
第一财经记者不完全统计发现，未来一年中泰禾集团有约7亿美元债券将要到期，偿债压力较大。
去年11月，标普将新湖中宝（600208.sh）评级展望下调至“负面”。该评级机构表示，该公司不断恶化的流动性状况，鉴于其规模庞大的短期债务即将到期，这可能会导致再融资风险。据悉，新湖中宝3月份到期的债券规模约为7亿美元。
同样处于危机中的还有亿达中国（03639.hk），克而瑞证券统计发现，今年2月亿达中国成为唯一一家被境外评级调低评级的地产商。
3月10日，亿达中国发布公告称，有关未偿付的2020年到期年息6.95%的优先票据延迟交换要约的截止期限，截止期限由2020年3月9日延迟至2020年3月16日。第一财经记者梳理发现，今年上半年亿达中国到期债务超过100亿。
“目前资金还是以避险为主，因而大型房企获得了较多融资，而一些高杠杆地周转房企则举步维艰。”周洋说。
光大证券认为，行业资金总量管控持续，房企发债整体额度仍然受限于借新还旧的监管要求。宏观流动性边际宽松下，一级市场短期供不应求，将推动优质开发商融资成本持续改善。
加速行业出清
虽然融资环境开始宽松，不过龙头房企的吸附能力正在不断增强。
“危机是放大镜，放大你企业的优点，也放大你企业的缺点。”复旦大学管理学院教授包季鸣说。
克而瑞认为，疫情带来的销售压力，会使房企资金面迎来大考，抗风险能力较弱的中小房企会出现破产清算。
“上半年行业洗牌将加速，因此带来更多的行业并购机会。”易居企业集团（02048.hk）ceo丁祖昱说。
实际上，房企的运营和发展一环接着一环，缺乏资金保障，将无法在土地市场拓展，导致无法扩大规模，进而无法有市场话语权，从而逐渐掉队。
目前看来，在土地市场活跃的玩家，大部分都来自财务杠杆较为安全的房企。
第一财经记者梳理发现，2020年2月，绿城中国、华润置地（01109.hk）、旭辉控股（00884.hk）、中骏集团（01966.hk）、龙光地产（03380.hk）等公司在土地市场拿地金额均超过50亿。
不过，宝龙地产总裁许华芳则认为2月土地市场过热。“我们参与了十多次土地拍卖，不过没有一块拿到，本来以为是捡漏的机会，发现市场还是很多企业在拿地。”许华芳说。
资金聚集带来土地聚集同时，人才也开始逐渐聚集。“现在候选人都愿意去更稳健的公司，大发展时代过去以后，大家都担心在小公司如何生存问题。”一位猎头告诉记者。
不争的事实是，行业正在向那些规模房企倾斜红利，而一旦失位的房企命运则岌岌可危。
“黑天鹅和灰犀牛不可避免，最好的生存方式就是理解规律，自己去进化。”旭辉控股总裁林峰说。
【作者：罗韬】 (编辑：文静)
最后更新时间(2020-04-03 00:19:55)